Portal DOM: państwowe statystyki cen mieszkań bez pokazywania pojedynczych transakcji

Każdy, kto kupował mieszkanie, zna ten moment: ogłoszenia pokazują ceny ofertowe, sprzedający mówi, że „takie ceny są teraz w okolicy", a kupujący nie wie, ile podobnych mieszkań naprawdę sprzedało się w ostatnich miesiącach. Ustawodawca chce zmniejszyć tę asymetrię informacyjną. Nowelizacja z Dz.U. 2025 poz. 1669 tworzy Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami, czyli Portal DOM – publiczny punkt dostępu do statystyk cen transakcyjnych mieszkań i domów.

To jedna ze zmian z tygodnia 29 czerwca – 5 lipca 2026 r. Portal DOM ma pokazywać średnie i mediany, nie pojedyncze akty notarialne. Jednocześnie będzie oparty na bardzo wrażliwych danych: PESEL-ach, NIP-ach, numerach ksiąg wieczystych, adresach i cenach transakcyjnych.

Skąd ta zmiana?

Uzasadnienie projektu mówi wprost o asymetrii informacji na rynku mieszkaniowym. Kupujący widzi przede wszystkim ceny ofertowe, które mogą odbiegać od cen faktycznie zapłaconych. Państwo chce więc udostępnić bezpłatne, aktualne i wiarygodne statystyki cen transakcyjnych, żeby kupujący mógł porównać ofertę z realnym rynkiem, a administracja mogła lepiej projektować instrumenty wsparcia mieszkalnictwa.

W tle jest też świeża dyskusja o Rejestrze Cen Nieruchomości. Po zniesieniu opłat za dane RCN zaczęły być masowo pobierane i przetwarzane przez prywatne serwisy. Nawet bez imienia i nazwiska, dokładny adres, numer lokalu, data i cena transakcji mogą w praktyce pozwolić ustalić, za ile konkretna osoba kupiła albo sprzedała mieszkanie. Portal DOM ma osiągnąć podobny cel transparentności, ale przez agregację.

Sama ustawa została ogłoszona 1 grudnia 2025 r. i ma kilka różnych terminów wejścia w życie:

Art. 9. Ustawa wchodzi w życie po upływie 16 miesięcy od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem:
1) art. 1 pkt 1, 2 i pkt 6 w zakresie art. 56a ust. 1 i ust. 2 pkt 1 oraz art. 5, które wchodzą w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia;
2) art. 1 pkt 3 i 4, które wchodzą w życie po upływie 10 miesięcy od dnia ogłoszenia;
3) art. 3, który wchodzi w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia;
4) art. 6, który wchodzi w życie z dniem 30 czerwca 2026 r.

W praktyce oznacza to cztery etapy. Podstawa do tworzenia Portalu DOM i finansowania go z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego obowiązuje już od 2 grudnia 2025 r. Przepis o dodatkowych danych przekazywanych przez notariuszy na gruncie ustawy AML obowiązuje od 30 czerwca 2026 r. Rozszerzenie danych w Ewidencji DFG zacznie działać 2 października 2026 r., zmiany w Prawie o notariacie 2 grudnia 2026 r., a zasadnicza część ustawy 2 kwietnia 2027 r.

Co właściwie ma robić Portal DOM?

Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. UFG nie jest tu przypadkowym operatorem: już dziś prowadzi Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z której część danych ma zasilać nowy portal.

Art. 56a ust. 2. Prowadzenie Portalu DOM obejmuje gromadzenie i przetwarzanie danych i informacji dotyczących obrotu lokalami mieszkalnymi i domami jednorodzinnymi położonymi na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz:
1) utworzenie, utrzymywanie i rozwijanie w oparciu o nie punktu dostępu do informacji statystycznych dotyczących cen transakcyjnych odnoszących się do lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych;
2) generowanie lub opracowywanie w oparciu o nie informacji statystycznych służących prowadzeniu polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w tym informacji statystycznych dotyczących uczestników tego obrotu.

To nie jest więc wyszukiwarka konkretnych aktów notarialnych. Ustawa buduje system, w którym dane jednostkowe mają służyć do wygenerowania statystyki: średniej ceny, mediany, średniej ceny za m², liczby transakcji, a w dostępie dla wybranych organów także bardziej pogłębionych zestawień potrzebnych do polityki mieszkaniowej.

Dane mają pochodzić z trzech źródeł. Po pierwsze, z Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – dla umów deweloperskich i podobnych umów objętych ustawą deweloperską. Po drugie, bezpośrednio od deweloperów i innych przedsiębiorców sprzedających mieszkania lub domy w przypadkach opisanych w ustawie. Po trzecie, od Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, na podstawie danych z aktów notarialnych, czyli przede wszystkim dla rynku wtórnego.

Jakie dane trafią do systemu?

Zakres danych jest szeroki, bo Portal DOM ma działać na mapie, usuwać duplikaty i odróżniać transakcje, które dotyczą tego samego lokalu na różnych etapach inwestycji. Ustawa wymienia m.in. datę zawarcia umowy, dane aktu notarialnego, numer księgi wieczystej, adres, rodzaj obiektu, cenę, powierzchnię, liczbę pokoi, kondygnację, liczbę kondygnacji w budynku oraz dane identyfikujące nabywcę.

W przypadku osoby fizycznej kupującej na własne potrzeby mieszkaniowe będzie to PESEL, a gdy go nie ma – data urodzenia, dane dokumentu tożsamości i państwo wydania dokumentu. W innych przypadkach pojawia się NIP albo dane rejestrowe. Z punktu widzenia prywatności to najważniejszy fragment ustawy: publicznie ma być widoczna statystyka, ale do jej wygenerowania UFG będzie przetwarzał dane, które same w sobie pozwalają zidentyfikować transakcję i osobę.

Uzasadnienie projektu tłumaczy, że PESEL lub NIP są potrzebne właśnie po to, aby działał mechanizm ochronny. System musi wiedzieć, czy w danym zestawieniu występuje co najmniej sześciu różnych nabywców, a nie tylko sześć mieszkań kupionych przez tę samą osobę albo spółkę.

Dlaczego użytkownik nie zobaczy pojedynczej ceny

Najważniejszy bezpiecznik znajduje się w art. 56f. Portal ma pokazywać dane tylko wtedy, gdy wynik jest odpowiednio zagregowany.

Art. 56f ust. 4–5. Informacje statystyczne, o których mowa w ust. 1, są upubliczniane, jeżeli dla łącznie wybranych przez użytkownika Portalu DOM lokalizacji, okresu i charakterystyki nieruchomości lub transakcji są spełnione łącznie następujące warunki:
1) liczba lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych jest nie niższa niż sześć;
2) liczba różnych nabywców jest nie niższa niż sześć.
5. Upublicznianie informacji statystycznych zgodnie z ust. 1 następuje w sposób, który uniemożliwia identyfikację nabywców i nieruchomości.

To odpowiedź na problem widoczny przy RCN. Jeżeli na konkretnej ulicy, w wybranym okresie i przy wybranych parametrach były tylko trzy transakcje, użytkownik nie powinien zobaczyć wyniku. Jeżeli było sześć mieszkań, ale kupił je jeden inwestor, wynik również nie powinien się pojawić. Dopiero co najmniej sześć nieruchomości i sześciu różnych nabywców pozwala pokazać statystykę.

Ustawa ogranicza także zakres czasu, który użytkownik może wybrać w Portalu DOM. Zawężenie wyników ma dotyczyć okresu nie dłuższego niż dwa lata poprzedzające dokonanie takiego wyboru. To ma znaczenie praktyczne: portal nie ma być archiwum historii każdej nieruchomości, lecz narzędziem do sprawdzenia aktualnych lub relatywnie świeżych statystyk rynkowych.

Dostęp dla państwa będzie szerszy niż dla zwykłego użytkownika

Powszechny użytkownik dostanie statystyki, ale ustawa przewiduje też dostęp na wniosek dla określonych organów i instytucji publicznych. W katalogu są m.in. Prezes Rady Ministrów, minister właściwy do spraw mieszkalnictwa, minister właściwy do spraw wewnętrznych, minister finansów, organy KAS, Prezes UOKiK, Prezes NBP i Prezes GUS.

Tu również ustawa stawia granicę: informacje mają być generowane i udostępniane w postaci uniemożliwiającej identyfikację nabywcy i nieruchomości. Różnica polega na tym, że organy publiczne mogą potrzebować innych przekrojów niż zwykły użytkownik, np. według wieku nabywców, typu nabywcy albo struktury transakcji. W uzasadnieniu wskazano, że takie dane mają pomagać w projektowaniu programów mieszkaniowych i mierzeniu ich wpływu na rynek.

To rozwiązanie jest logiczne z punktu widzenia polityki publicznej, ale wymaga zaufania do technicznej i organizacyjnej kontroli dostępu. Ustawa podkreśla, że dane jednostkowe są objęte ochroną danych osobowych i tajemnicą skarbową, a UFG oraz jego pracownicy mogą wykorzystywać je wyłącznie do zadań związanych z Portalem DOM.

Retencja danych: 3 lata, 6 lat albo do końca działania Portalu

Nowelizacja nie tylko mówi, jakie dane będą zbierane, lecz także przez jak długo. Dane najbardziej identyfikujące nabywcę mają różne terminy usunięcia.

Art. 56d ust. 4. Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny usuwa dane i informacje gromadzone i przetwarzane w ramach prowadzenia Portalu DOM najpóźniej:
1) po upływie 3 lat od dnia przekazania lub udostępnienia danych i informacji do Portalu DOM – w przypadku:
a) numeru PESEL nabywcy, z wyjątkiem informacji o roku urodzenia i płci nabywcy ustalonych na podstawie tego numeru,
b) dnia i miesiąca urodzenia oraz serii, numeru i nazwy dokumentu potwierdzającego tożsamość nabywcy;
2) po upływie 6 lat od dnia przekazania lub udostępnienia danych i informacji do Portalu DOM – w przypadku m.in. numeru NIP nabywcy, numeru księgi wieczystej nieruchomości objętej umową oraz danych o akcie notarialnym.

Warto zauważyć, że niektóre dane pochodne zostają poza tym terminem, np. rok urodzenia i płeć ustalone z PESEL. Uzasadnienie tłumaczy to potrzebą analiz demograficznych dla polityki mieszkaniowej. To jest jeden z punktów, które mogą budzić spór: im dłużej państwo przechowuje dane pozwalające profilować uczestników rynku, tym większe znaczenie mają realne zabezpieczenia, kontrola celu i audyt dostępu.

Nowe obowiązki dla deweloperów, przedsiębiorców i notariuszy

Portal DOM nie powstanie bez danych. Dlatego ustawa tworzy obowiązki zasilania systemu. Dane z Ewidencji mają trafiać do Portalu DOM niezwłocznie, nie później niż w terminie 7 dni od przekazania ich do Ewidencji. Dane o części umów rynku pierwotnego, które nie trafiają do Ewidencji, mają przekazywać deweloperzy albo przedsiębiorcy inni niż deweloper – również w terminie 7 dni od zawarcia umowy.

Za brak danych, spóźnienie albo przekazanie informacji niezgodnych ze stanem faktycznym wprowadzono sankcje. Najsurowszy jest nowy art. 60a:

Art. 60a. Kto, będąc obowiązanym do przekazania do Portalu DOM danych i informacji o umowach, o których mowa w art. 3 pkt 1 lub art. 4 pkt 1, przekazuje dane lub informacje niezgodne ze stanem faktycznym, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo karze pozbawienia wolności do lat 2.

Dla notariuszy ważna jest zmiana w ustawie o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, obowiązująca od 30 czerwca 2026 r. Dane o transakcji mają obejmować dodatkowo m.in. powierzchnię nieruchomości, powierzchnię użytkową lokalu albo domu, liczbę pokoi i kondygnację. Poprawka z drugiego czytania rozwiązała praktyczny problem: jeżeli notariusz nie zna tych danych i nie może ich ustalić, ma przekazać informację na podstawie oświadczenia strony dokonującej przeniesienia własności albo innego prawa do nieruchomości.

Druga strona medalu

Najmocniejsza krytyka nie dotyczy samej idei statystyk cen transakcyjnych. Dotyczy tego, kto ma raportować, jak precyzyjne będą dane i czy mechanizm prywatności wystarczy.

Ośrodek Badań, Studiów i Legislacji Krajowej Rady Radców Prawnych zwrócił uwagę, że przedsiębiorca inny niż deweloper może być małym podmiotem, który tylko incydentalnie sprzedaje lokal mieszkalny. Przykład jest prosty: ktoś prowadził gabinet, biuro albo najem w lokalu, a potem sprzedaje go osobie fizycznej. Projekt traktuje go w zakresie obowiązku raportowego podobnie jak dewelopera, choć nie jest profesjonalnym sprzedawcą mieszkań. KIRP proponowała, aby takim źródłem danych był raczej Szef KAS albo żeby zawęzić kategorię przedsiębiorcy innego niż deweloper.

Drugi problem to pojęcie „pokój". Ustawa posługuje się nim jako jedną z cech nieruchomości, ale nie definiuje go. W praktyce mogą powstać spory, czy liczyć garderobę, spiżarnię, jadalnię, poddasze albo wiatrołap. Jeżeli ta cecha ma filtrować i porównywać ceny, brak ostrej definicji może psuć jakość statystyk.

Trzeci zarzut dotyczy garaży i komórek lokatorskich. Jeżeli hala garażowa jest częścią nieruchomości wspólnej, wartość miejsca postojowego może być ukryta w cenie lokalu. Jeżeli garaż jest osobnym lokalem niemieszkalnym, jego cena może być pokazana oddzielnie i nie zasilić statystyki ceny mieszkania. Efekt: dwa podobne lokale mogą w Portalu DOM wyglądać, jakby miały znacząco różne ceny, choć różnica wynika z konstrukcji prawnej garażu, a nie z rynku.

Wątek prywatności jest jeszcze szerszy. Prawnicy wskazywali, że doświadczenie z RCN pokazuje, jak łatwo dane technicznie „nieosobowe" mogą stać się informacją o konkretnej osobie po połączeniu z adresem i publicznymi rejestrami. Portal DOM ma mocniejsze bezpieczniki niż RCN, ale nadal bazuje na gromadzeniu bardzo szczegółowych danych jednostkowych. Dlatego praktyka działania systemu będzie ważniejsza niż sama deklaracja agregacji.

Co to oznacza w praktyce

Dla kupującego mieszkanie Portal DOM może być realnie użyteczny. Zamiast porównywać się tylko do cen z ogłoszeń, będzie można sprawdzić średnie i mediany cen transakcyjnych dla określonej lokalizacji i typu nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że wynik będzie statystyką, a nie wyceną konkretnego lokalu.

Dla dewelopera i części przedsiębiorców to nowy obowiązek danych. Kluczowe będą procedury: kto zbiera informacje, kto je weryfikuje, kto odpowiada za termin 7 dni i jak dokumentować źródło danych, zwłaszcza gdy pochodzą z oświadczenia strony.

Dla notariuszy i KAS ustawa oznacza większą automatyzację obiegu danych o aktach notarialnych. Przepisy o dodatkowych danych AML obowiązują już od 30 czerwca 2026 r., ale pełny sens tych danych ujawni się dopiero po uruchomieniu całego Portalu DOM.

Dla prywatności najważniejsze będzie to, czy w praktyce zadziała próg sześciu nieruchomości i sześciu nabywców, ograniczenie okresu do dwóch lat oraz kontrola dostępu do danych jednostkowych. To właśnie te elementy odróżniają Portal DOM od prostego upublicznienia cen konkretnych mieszkań.

Pełny tekst ustawy z Dz.U. 2025 poz. 1669 i powiązane przepisy ustawy deweloperskiej możesz sprawdzić w wyszukiwarce aktów prawnych Prostej Umowy. Gdy pojawią się pierwsze spory o zakres obowiązków raportowych albo o ochronę danych w Portalu DOM, będziemy je śledzić także w Wyszukiwarce Orzeczeń Sądowych.

Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy stanu faktycznego, treści dokumentów oraz aktualnego orzecznictwa.